Bien choisir son terrain
Construire sa maison c'est souvent un projet de vie qui vient inévitablement s'appuyer sur un terrain. Si se projeter à l'intérieur de sa maison semble plus facile, choisir un terrain est plus compliqué.
Pour commencer faites une liste de ce que vous voulez et ne voulez pas. Vous l'adapterez en fonction de la progression de vos recherches et de vos découvertes.
La première règle est de visiter le terrain à différentes heures de la journée en semaine et en week-end et dans toutes les conditions climatiques possibles (soleil, pluie...). Cela vous permettra de constater sa qualité d'exposition et d'appréhender d'éventuelles nuisances sonores ou visuelles.
La taille ne compte pas toujours mais dans notre sujet elle est importante. Elle impacte non seulement le prix d'achat mais aussi votre façon de vivre. Alors évaluez objectivement vos besoins, votre envie et capacité d'entretien.
Soyons clair, le terrain parfait, sauf si vous êtes vraiment chanceux, n'existe pas. Vous devrez faire quelques concessions.
Pour commencer évaluez bien vos critères : un terrain plus proche du travail, s'éloigner des centres villes, le calme etc. En fonction de vos besoins pensez à regarder plusieurs points :
- proximité des écoles,
- proximité des commerces,
- les différentes connexions (3G/4G, ADSL, fibre...),
- bien observer les nuisances possibles (circulation, routes, chemin de fer, champs cultivés, salle des fêtes...).
Chacun fera son opinion en rapport avec son mode de vie ou ce à quoi il aspire. Mais il faut se projeter dans la routine du quotidien. Un point a priori anodin peut devenir lassant en quelques mois jusqu'à être insupportable.
Prenez soin de consulter le PLU à la mairie. Cela vous permettra de vous familiariser avec les contraintes imposées à votre future construction : hauteur, distance aux limites du terrain, coefficient d'emprise au sol etc. Le personnel de la mairie peut quelques fois vous renseigner sur l'historique du terrain mais aussi sur ses contraintes. Toute information est bonne à prendre.
Le terrain peut se situer dans une zone protégée (ABF) ou être intégré dans un PPRN (plan de prévention des risques naturels tels qu'inondation, glissement, tassement...). Si c'est le cas ces règlements imposeront des contraintes plus ou moins forte sur votre construction. On peut imaginer par exemple un mur de soutènement, un recul conséquent réduisant la surface constructible.
L’aspect général du terrain dépend principalement de trois paramètres et certains sont à prendre en considération :
- Son orientation par rapport au soleil et aux vents,
- Sa topologie (périmètre extérieur, présence de dépressions, bosses, muret…),
- Sa végétation (présence d’arbres, plantes, etc.).
L’orientation du terrain a une influence directe sur la vue que vous aurez depuis votre fenêtre ou votre terrasse. Imaginez-vous y vivre : un déjeuner en terrasse, lire dans le jardin.
L’orientation du terrain va avoir un lien direct avec son exposition au soleil. Prêtez attention à la pente du terrain. Si un terrain en pente offre généralement une vue plus dégagée cela à une incidence sur le coût de la construction. De plus, privilégiez le bon versant, une exposition vers le sud permettra de profiter de la chaleur solaire pendant une plus grande partie de la journée et donc de faire des économies d'énergie.
La géométrie de la parcelle est à mettre en relation avec le vis-à-vis, la route d’accès et les différentes arrivées d’eau, d’électricité, etc. Cela déterminera l'organisation de votre projet et donc ses contraintes. Selon la pente du terrain, pensez aux écoulements d’eaux pluviales provenant des parcelles en amont.
Si le sol est bosselé et irrégulier, il peut avoir été remblayé et manquer de compacité. S'il est spongieux il y a de fortes chances qu'il y ait des remontés d'eau. Dans ces cas, les fondations devront s’enfoncer plus profondément pour stabiliser la structure. La présence d'éléments à démolir entrainera un coût supplémentaire. Cet élément est à négocier avec le vendeur.
La présence de quelques arbres est tout à fait agréable lorsqu’il s’agit de trouver un peu d’ombre à l’extérieur. Mais si les arbres sont nombreux, cela témoigne peut-être de la présence d’une retenue d’eau souterraine ou d’un sol très humide. Un déboisement trop important pourrait occasionner une remontée d’eau. Le type de végétation peut aussi livrer un indice sur la nature du terrain tout comme les noms des lieux : « le marais », « la carrière » « le vieux puits » etc.
Il est impératif de vérifier la viabilisation du terrain (c’est-à-dire son raccordement aux réseaux électrique et télécom, eau potable, usées, pluviales, gaz).
Le tout-à-l’égout est-il ou va-t-il être installé ? Sans lui la construction d’un réseau autonome devra être ajoutée au projet d’habitation et donc au budget.
Le raccordement au gaz, reste un bon point même dans le cadre d’une habitation de type développement durable. Les avancées dans le domaine de la co-génération laissent envisager une production écologique de biogaz à moyen terme.
Vous pouvez vous procurer ce document à la mairie ou à la direction départementale de l'équipement. Cela vous permettra de connaître les dispositions d'urbanisme à respecter, les contraintes techniques mais aussi les éventuelles servitudes existantes et sa viabilité.
Il en existe deux types : certificat d'urbanisme informatif ou opérationnel.
-les règles d'urbanisme applicables à votre terrain,
-les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption...),
-la liste des taxes et participations d'urbanisme (taxe d'aménagement, projet urbain partenarial...).
En plus des informations données par le certificat d'information, il indique :
-si votre terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
- et l'état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront votre terrain.
Il est difficile de répondre à cette question. Chacun trouvera la réponse suivant ses goûts et les opportunités même si pour chaque cas il y a des avantages et des inconvénients.
Un lotissement présente des avantages certains : terrain viabilisé, espaces arborés, accès goudronnés, lieu d'échange entre voisins. Mais la contrainte la plus évidente c'est qu'il faudra respecter à la lettre un cahier des charges voire des prescriptions architecturales. Attardez-vous sur la taille du lotissement et des parcelles qui le compose. Cela vous permettra de vous projeter dans la vie au quotidien : proximité des voisins, bruits etc.
Le lotisseur à certainement réalisé un étude de sol pour la viabilisation. Demandez lui de vous communiquer cette étude elle pourra également nous être utile. Procurez-vous également le permis d'aménager et le cahier des charges. Comme il s'agit de votre futur cadre de vie, faites une visite afin de découvrir le voisinage, allez frapper aux portes et précisez que vous êtes éventuellement intéressé par le terrain voisin.
Le terrain isol, dit diffus : on le choisit pour des raisons évidentes mais il est plus difficile d'obtenir des informations sur ses caractéristiques. Suivez nos conseils précédents et questionnez le vendeur sur l'historique et sur les réseaux existants à proximité. La tranquilité peut avoir un prix : frais de raccordement aux différents réseaux, un assainissement individuel.
En cas d'incertitudes ou de doutes sur le choix de votre terrain, n'hésitez pas à nous contacter. Une équipe qualifiée vous répondra et étudiera avec vous la faisabilité de votre projet en relation avec le terrain.
